杂谈下杭州写字楼的品质

文/沈建洪

引子

2007年的杭州房地产市场，随着70/90政策和土地供应量少，再加上股市大牛市的出现，无论是一级市场还是二三级乃至四级市场都是呈现一片“万里江山一片红”的局面，开发商数钱数得手软，买房的看房看得腿软，卖房的卖得手软，签约的签得手软，房价好像坐火箭般一直往上蹿升。但这个冬天的到来，随着股市在6000点上的大调整，央行的频繁加息及年底各大银行银根缩紧，“第二套住宅”政策的出台，主流媒体舆论对于房价“泡沫”的讨论和导向，年底对“第二套住宅”政策的补充，更有甚者，有个别大中城市出现拐点，房价有稍微下走的趋势，从杭州透明售房网上看，成交量不大，造成了杭州房地产的“冬天”也随之而来，除了买房者，各方似乎都在等着房价拉起的“集结号”！

从引子这段话里我们不难看出：除了央行的货币政策宏观调控和年底各商业银行银根收紧外，其他利空消息似乎都是针对眼下大热的住宅，而对写字楼市场未带来其他不利消息。自从“住宅禁商”到现在，房地产市场似乎对写字楼市场这个“小儿子”从未给过过多关注，除了它“出生”时候规定了首付和贷款期限的大致“发展方向”及“长大”时候的一个土地增值税外，另外都是任其自身发展。写字楼市场不温不火的“性格”也绝对不像“大哥”住宅市场那样多变。因此，我们套用邓小平爷爷的一句话来讲就是：对于商业地产，既有挑战，更大的是机遇……

2007年是杭城写字楼开发也是比较成熟和热火的一年，随着大型外资企业进入杭州的步伐加快，杭州本身对世界500强企业招商热情，据杭州市统计局资料显示，至2006年末，全市已引进53家世界500强企业在杭州投资兴办了87家企业。前不久，杭州市外经贸局更排定了“大项目招商引资计划表”，2007年杭州紧盯通用电气、新日铁、标致雪铁龙等20个世界500强项目，2008年瞄准雅培、阿尔斯通、日产汽车等30个世界500强项目；而杭州是政府也大力扶植本土企业积极上市，集团办公也需要一个全新的形象面对其客户对象。种种迹象表明，杭州高端写字楼的客户层次几年内将会有迅速提升。

随着住宅的投资空间一步步缩小，越来越多的投资者开始关注写字楼投资这个项目，然而对于投资者最关心的是写字楼的投资价值能否有很大的增值空间，而决定写字楼增值空间的无非是写字楼的品质，笔者在接触到写字楼的投资者也越来越关注写字楼的品质问题。

笔者就关于写字楼品质做一下简单的阐述。写字楼的品质包括：地段，硬件设施，软件服务等等因素。

地段：在杭城，每个商务圈有各自的特色和优势。例如黄龙商务圈主要针对的是世界和国内的大型企业及房地产展示等，其位于黄龙体育中心周遍，南面是西湖背面的IT街，又是老的文教区和成熟的高档住宅区及西湖区的政治中心，地理位置得天独厚；庆春路是金融一条街，其沿线方圆1公里内入驻了不下30家金融服务单位及一大部分的外贸单位，地理位置位于上下城两个区的交界处，延伸到西湖，交通上有中河高架为辅，形成了个杭州有名的“CFD——中央财务区”；钱江新城是未来的新城市中心，是未来的“CBD”，虽然现在入驻的企业相对较少，但相对来说发展前景无疑是最大的，政府良好的市政规划，使得这里地段未成熟却已经先热，几十幢甲级写字楼将陆续交付就是良好的证明。

硬件设施：停车场的设计是否合理、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等都是其品质的体现之一。

停车场有多少个车位？现在的企业办公车越来越多，其车位的多少，设计是否合理越来越为客户所关心，毕竟如果再来一次今年10月的白马大厦地下停车场受淹案的话是谁都不想看到的；建筑里面是大理石还是花岗岩？玻璃是否是LOW-E中空玻璃？是否是节能呼吸式幕墙？建筑是钢构还是砖混？这个国内企业未必会注意，但说不定外企到时候会将你一军；电梯是什么牌子？是否进口电梯？有几部？一部可容纳多少人？这个不重要？但他们会考虑到这个写字楼的办公商务效率问题，毕竟谁都不想把时间浪费在等电梯上，外企尤其是这样。结构布局是否大开间？是否线已经布好？采光怎么样？写字楼大堂怎么样？因为该写字楼的大堂也是该企业对外的窗口之一，现在13米挑高已经是主流，15米挑高才是王道。而一些高品质的写字楼也把“军备竞赛”发展到了空中，像黄龙的世贸EAC（欧美中心）和钱江新城的宏程国际大厦都在写字楼顶部设了直升机的停机坪，还有钱江新城有几个在建的高档写字楼也有直升机停机坪的规划。这些看起来是意义不大，但无疑都是影响整个写字楼品质的一些关键因素。

软件设施：软件配套主要是看这个写字楼的物管，一个管理良好、行政高效的物业管理团队是一个定位高档写字楼所必须的。无论是本土的绿城物管、耀江物管、卓盛物管还是更国际化的高力国际、第一太平·戴维斯、CBRE，他们都将致力于提供更高效的商务服务。还有员工餐厅，据戴德梁行对目前广大外企做的调查，员工餐厅已经是很多大企业对公司选址的一个重要参考因素。目前公元大厦有外婆家，嘉华国际有星巴克咖啡等等，从另一方面体现了大厦对用户的服务。在软性配套方面，着重于信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。

当然以上对于发展趋势来说，越新的写字楼的品质肯定是越来越好。在前几年的杭州写字楼开发中，我们会发现那些写字楼没有自身的特色和独特的气质，同质化现象比较严重，而现在你若是再到街上逛一逛，会发现有个性有特点的写字楼很多了，无论你的要求是什么，杭城的写字楼总有符合你的一个。那么，何不到杭城来进行商业投资呢？我，商业地产经纪人小沈期待着在明亮的办公室里拜访你的那一天。