群魔（MALL）乱舞，看城市商业地产发展

群魔（MALL）乱舞，看城市商业地产发展
——由SHOPPINGMAIL所思

　　标榜城市身价，商业综合体中SHOPPINGMAIL绝对是最有分量的代言。作为目前世界上最先进、最高级的商业形态，在“国际化”发展城市中，也是最具魅力吸引的商业引擎。一般来说，“人流、物流、信息流、资金流”的磁石效应与巨大的财富感召力，对于希翼脱胎换骨的城市发展而言，趋之若鹜，自不待言。

　　SHOPPINGMALL四处绽放，并非个个精彩，SHOPPINGMALL作为城市发展的鲜明表象，其中的得与失，对国际化发展城市同样具有相应的启示。

　　商业规模化的量与质

　　2002年上海正大广场、宁波天一广场、大连和平广场等管理模式基本与国际接轨的第一批SHOPPINGMall相继竣工，此后如雨后春笋，时至2005年底中国SHOPPINGMAIL达300多家，不仅在国内几乎所有的一线城市纷纷登场，乃至在部分二线城市也不乏出现。单体规模越建越大，数量也在“疯长”。沿海城市中，更有一个城市10个以上大型SHOPPINGMall，伴随数量激增，国内商业地产空置率却在以每年25%左右的速度递增。

　　通常一个SHOPPINGMALL的有效商圈达200至300公里，而一个城市中并存数个乃至十多个扎堆出现，竞争加剧，必然导致效益制肘，价值变味。

　　另外，SHOPPINGMALL等规模型商业暴露诸多运营短板，主要症结：一、业态重复、同质化严重；二、商业规划与市场消费实际脱钩；三、套用路线成风，缺乏专业团队及人才操盘；四、期望值过高，缺乏长效市场培育意识。

　　上海正大广场出现的阵痛，广州等地出现的SHOPPINGMALL败笔……是要数量，还是要“质量”，商业规模化，已为国际化发展城市提出最为现时的商业课题。

　　而国内不少SHOPPINGMALL的开发资金基本上都是依赖银行贷款，且SHOPPINGMALL投资巨大，收益回收周期长，一旦陷入经营困境，不仅影响金融贷款的质量，且对区域经济的发展，以至国际化发展城市，不仅无功，反成拖累。

　　有文“群魔（MALL）乱舞”的形容，似乎已揭示了一个“快”字了得。SHOPPINGMALL如此，国际化城市规模商业发展更值得审视。

　　城市消费力与消费意识的提示

　　提及SHOPPINGMALL,提及与国际接轨的规模化商业，必然看到消费购买力。时至2007年，中国人均GDP达到2460美元（美国45594美元），目前，国内消费者购买提升依然路途漫漫。

　　当然国内消费力并非一刀切，上海、北京、宁波、广州、深圳等沿海一线或其他经济较发达城市，2007年人均GDP达到7000美元以上，规模型现代商业有其优势发展条件，但大未必好，多未必强，过度密集、体量过大，必然客群分流，利益制肘，财富的馅饼也预示着风险的陷阱。

　　SHOPPINGMALL及其规模商业，交通依赖度高，且购买形式基本为自驾购物。而国内城市人口密度高，即使经济发达城市，私家车拥有量依然低，开车购物不切实际购买意识而言，就近购物依然是目前城市消费的主流习惯，仍集中于市区MALL等规模消费商业阶段，地段依赖度高，瓶颈依然明显。

　　对于正在步入国际化的城市而言，城市规模扩张中，也在为商业规划形式开发提出更深启示，重蹈覆辙的后果，恐怕更是苦不堪言。

　　SHOPPINGMAIL的“消费中心”到国际化“中心城市”

　　国际化发展，更多意在“中心城市”的形象树立，无论是区域型的，还是全国型的，“中心城市”打造成为多个城市角逐的热点。

　　随着各地方经济实力增长，建设金融中心开始在城市间蔓延，争夺国际金融中心、次级金融中心、地域性金融中心地位的征战展开，于是“谁才是金融中心”成为了热议焦点。

　　说到此，无论是多个城市打造“金融中心”的博弈说，还是其他“中心城市”版本之说，经济发展的实际内涵更重于概念的价值。聚相“SHOPPINGMAIL”经济的得与失，无论一个城市内，还是城市间，有序发展、和谐互补，各抒所长，应是不变的主题，特别对于正在迈入“国际化”城市而言，“中心城市”的真正价值在哪里依然值得深思。

（攻略地产 高佑国）