土地增殖税清缴到底影响房地产企业多少？

今天，一条《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》引起市场激荡

31家房地产类上市公司股票跌停或接近跌停

深市指数大跌227点

市场一片哀呀~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

那么，这一条旨在重申加强土地增殖税管理的通知到底对房地产企业造成多大的影响

且以自己所得分析一、二

《土地增值税暂行条例》早于1993年年底发布，并从1994年1月1日起执行

1995年1月27日出台了《土地增值税暂行条例实施细则》

《细则》对房地产企业开发经营中应缴纳的土地增殖税进行了较为详细的规定

其中对应缴土地增值税税额的计算，给出了教为完整的速算方式：

可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

也既是今天相关新闻报道中的30~60%的扣缴比例

但报道明显省略或遗漏了60%后的扣减项目和30~60%比较清缴的前提

姑且不论事实上各地房地产企业的土地增殖税一直是以“预征”代替“缴纳”的事实

就算全中国的房地产企业从来就没有缴纳过一分钱的土地增值税

更没有象万科那样从2004~2006把土地增值税的准备金记提从4000万增到9000万再增加到3亿的未雨绸缪

那么，对一家处于行业平均利润的房地产企业而言

它到底应该为这次土地增值税的清缴准备多少买单哪？？？ 

在回答这个问题之前

让我们先搞清楚土地增值税的征税基底到底是怎样一个概念？

在1995年1月发布的“财法[1995]6号”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》里，对土地增值税的税底计算给出了明确的答案：

计算增值额的扣除项目，具体为:

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

从《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》上述内容我们可知

事实上对土地增值税的征税基底几乎包括了房地产开发过程中的所有成本——直接成本和间接成本，除此成本以外，税法还蛮有人性化地给房地产企业依法考虑了“本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，我想这大概是基于税务机关不好意思把房产的增值全归功于地产的增殖，为房地产企业预留的加工利润吧

正是这20%加计扣除比例的存在，说明了土地增值税的扣税基底用一句最直白的话说，就是：

房地产开发的成本加20%的毛利。

也就是说，真正纳入土地增值税征收、清缴范围的是房地产开发企业超过20%毛利部分的利润部分 

那么，这部分超额利润对房地产企业或行业来讲到底还有多少？？？ 

本来，想引用国家统计局官方的数字来说明房地产行业的平均利润

一想，不对

我要是拿统计局的房地产行业平均利润来说事

肯定会被骂：JS

想来想去

还是拿前段时间曾经成为不法JS典型存在暴利的一条新闻来阐述观点吧

这条新闻是去年年底财政部在《中华人民共和国财政部会计信息质量检查》第十二号公告中公布的，2005年财政部在全国组织检查了39户房地产开发企业，其中共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。

如果我们把这经国家财政部抽检的39家房地产企业作为中国大陆房地产企业的平均赢利水准的代表

我想并不为过吧~~~~~~~~~~~~~~~~

毕竟，这样的检查是在国家财政部的检查中发现问题的

从检查水准和抽样性来说，都应该能代表税务部门的平均执法水准和房地产企业的经营水准

如果房地产企业的行业平均利润就是26.79%

那么，根据前文提到的

在依法扣除“取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金、按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”后，根据个人的经验判断，土地增值税的税基应该在10~15%的利润范围之内，决然不会超过20%！

以具体的项目销售价格为例，一个平均售价在10000元/平方米的房地产开发项目，其综合可扣除成本为73.21%，既7321元/平方米；其利润为26.79%，既2679元/平方米；

根据经验，前两项（土地成本加房增开发成本）一般为综合成本的组成的80%，既加计扣除7321*20%=1464.2元/平方米

则其土地增值额=2679-1464.2=1214.8元/平方米

项目扣除金额=7321+1464.2=8785.2元/平方米

其增值额/扣除项目金额=1214.8/8785.2=13.83%

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

也就是说，对全国绝大多数房地产企业来讲，如果他们没有做到行业的超群赢利水准；如果他们又恰好开发的是“普通住宅”项目；那么，他们是不需要缴纳“土地增值税”的~~~~~~~~~

当然，如果你开发经营的是“高级公寓、别墅、度假村”另当别论

再当然，如果你是万科，是拿着100元/平方米的土地买出10000元/平方米的房价的主，你当然要缴纳土地增值税！

在当然，如果你的开发项目获取的是30%以上的暴利，你就应该依法缴纳土地增值税。

而事实上，如果不去考虑2002年以前土地获得是通过强取豪夺手段取得的部分企业，单纯考虑以公开招拍挂取得土地的房地产开发企业的经营利润，40%~50%的利润额已经是暴利的暴利了

即使项目的开发利润达到50%，那么扣除该扣除的以后，以一个平均售价10000元/平方米的项目而言，它要缴纳土地增值税的税基应该这样估算：

10000元/平方米*50%=5000元/平方米；

假设其“土地费、房增开发成本”合计为4000元/平方米，则加计扣除4000元/平方米*20%=800元/平方米；

则其应缴纳土地增值税税基=1000元/平方米—5000元/平方米—800元/平方米=4200元/平方米；

其增值额/扣除项目金额=4200/5800=72.4%>50%，<100%，

则土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=4200*40%—5800*5%=1680—290=1390元/平方米


乖乖~~~~~~~~~~对这样的企业而言，这笔土地增值税真的可以杀了它！！！

上文分析只是对国内房地产行业的平均赢利水平（被爆光的赢利水平）基础上做出的关于土地增值税影响的评估

各位且可以笑看笑言

分析对否

如果你熟悉房地产行业的开发成本构成和房地产税务

你自然会有会心一笑

新闻可以是新闻

但绝对不能作为自己欺骗自己的原则

之所以会写这篇文章

是因为周一进的600393今天在这条新闻的波及下跌停了

在思考明天要不要出的问题

事实上在写文章之前的政策条文翻阅中

已经有了打算：

不出了~~~~~~~~~~~明天再跌停~~~~~~~~~~~~我全仓补进~~~~~~~~~~~~~~

看谁影响谁~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

哈哈~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 

写于2007年1月18日土地增值税清算政策出台之后，很惭愧，进了，没守牢