关于未来一段时期内房价涨还是跌的伪命题

嘿。。。。大量图片发不上来。。。。还是先说些对后市的几点预期吧

图片等些再处理~~~~~~~~

1、地根紧缩下商品房长期供应趋紧

随着04 年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04 年土地购置面积增速迅速下降，05 和06 年均出现负增长，04 年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04 年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。从图41中我们可以看到，05 年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况。

土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺的，而在我国尤其稀缺。我们实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，2007~2020年耕地年均181万亩可转换其他用地，而城市的可供房地产开发的土地更是稀缺，城市可供房地产开发的土地异常稀缺决定了房屋供应的相对稀缺。

此外，随着土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。截至06 年末，全国平均购地成本已达到2000 年的2.4 倍，年均复合增长率高达15.5%。今年以来，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度，各地“地王”不断刷新，前9 个月，全国重点区域长三角和珠三角地价涨幅同比上涨均接近20%。地价的飞涨和政府对土地出让越来越严厉的监管，将大大提高拿地门槛，从而促使土地资源向更有实力的开发商集中；而行业集中度的提升，将有利于地产商更好地控制商品房的供应节奏。

3、 商品房长期需求保持旺盛

从房地产市场起步发展以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括宏观经济快速增长、居民可支配收入持续快速增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，而近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素一方面强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求。这些基本因素形成了对房地产最基本和最坚实的内在需求。2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力更一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年。

3．1持续增长的GDP和加速发展城市化进程带来的住房需求。

从支持商品住宅需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保

持10％以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是07年以来，同比增长一度接近20％。与此同时，我国城市化进程正在逐步推进，截至06 年末城镇人口比重已经达到43.9%，远景目标是到2010 年城市化率达50％，2020 年城市化率达60％。

3．2人口红利下的住房需求

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44 岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5－10 年后这些人即面临首次置业的需求。

以上是从自住的刚性需求角度考虑，而住房作为一种特殊的商品，它不仅拥有消费品属性，还具备投资品属性。从房地产投机和投资的需求角度看，我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；汇改以来人民币升值加快，明年有进一步加速的趋势；再有国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。这部分需求，直接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制的对象，前期出台的房贷新政策、以及未来将要推行的物业税，矛头都是指向这些需求。这部分需求弹性较大，在宏观调控政策影响下，在房价上涨预期放缓的形势下，可能被较大的抑制。而自住的刚性需求和以获取房产长期升值为目的的投资需求，才是支撑房地产市场长期向好的坚实基础。

支撑房地产行业需求因素是真实而长期的，且潜在需求数量巨大，每年不考虑投资性购房需求的需求量就达到11.8亿平方米。

1、多次加息增大贷款人利息负担，将抑制购房需求