新盘追踪:“便宜”的房子也不好卖
今年的情况看来跟往年大有不同。或许是为了在严酷的市场环境中占得先机，为了比别人多分一杯羹，早喝一口汤，开发商们推盘无分淡旺，大有“推盘热情欲与气温试比高”的气势，以至出现了大量房源(大部分是首次开盘)开在6月底和7月份的难得一见的“奇观”。
那么，这些淡季开盘的楼盘“战绩”如何？市场买不买帐？会不会打折优惠？是否透露出什么“风”？相信这些都是读者关心的问题，当然，也是我们关心的问题。为求答案，本网记者选择了最近开盘的部分典型楼盘，冒着炎夏酷暑，进行了逐个的探访。
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泊林公寓：卖得不错不再进行优惠
售楼处表情：热闹、从容
在最近开盘的楼盘中，九堡的泊林公寓表现不俗，开盘一周，销售预定量就超过60%，仅次于火车东站附近的中凯·东方红街，后者比前者开盘时间早一周。
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| 泊林公寓开盘当天，重现购房排队现象 |
卖得好确实不是没有理由，从售楼处现场就可以看得出来。记者去该盘环城北路售楼处探访的那天下午，天气真当是热，而开盘也已经过了好几天，但现场仍是一拨又一拨的人来。 视频：泊林公寓开盘 首日预定六成<<<
如果大家对这个楼盘关注比较多的话，就会发现，在泊林公寓开盘之前，该盘是搞出了较大动静的。比如，5月人居展上，又是会员优惠，又是打折，又是免多少钱之类的，花样很多。很显然，对于泊林公寓的开盘，开发商之前是“如临大敌”的。
现在房子卖得好，负责营销的营销总监方静无疑是大松了一口气，所以也“闲”起来了。当得知记者们过来看盘时，方静亲自下来接待，巨细靡遗地向我们介绍楼盘的特点，比如“德国平衡住宅”的概念和内涵，泊林公寓的选材、景观甚至泳池、会所和树种，都一一详解。在交流的过程中，记者明显感觉得出，方静身上的那份淡定与从容。 [图文] 一大早泊林公寓开盘，人真不少也
泊林公寓应该是受益于理性定价的典型。该盘开盘均价10500元/平方米，而旁边的左邻右舍价格超过了11000元/平方米，同是邻居的昆仑·红苹果末期价格更是达到了13000元/平方米。而泊林公寓10500元/平方米还不包括开盘的折扣以及会员优惠，所以，实际价格应该比10500元/平方米更低。 [评楼] 我看九堡的德信·泊林公寓
价格更低，但用方静的话说，“品质却更高”。“泊林公寓是07年拿的地，地价就4000多元/平方米，所以当初对楼盘的价格定位就是万元以上，在楼盘品质上显然也是万元房以上的定位。”方静告诉我们，泊林公寓的智能电梯取自德国，是杭州小户型楼盘第一家，小高层部分的太阳能热水器系统也是杭州少有的……现在买房还会有优惠吗？“没有了”，方静笑笑。
汇隆·风林公寓：便宜的房子也不好卖
售楼处表情：冷清
9500元/平米，这是7月13日开盘的九堡一楼盘——汇隆·风林公寓的价格，它跌破了九堡“万元”的整体区域价格，但是它的“低开”并没有给它带来预期中的销售成绩。 风林公寓7月13日首次开盘 售楼部观望者居多<<<
86套，这是风林公寓开盘一周的预定成绩，跟“邻居”泊林公寓的204套相比，这样的一份成绩单显然是比较寒碜的。 [汇报]关于风林公寓的开盘
“我们开盘定这个价格，也是跟我们自身定位有关，一则，我们开发公司比较小，而且，这是我们的第一个楼盘，它是一个小楼盘，本身自身配套就不够完善，存在一定的缺陷。”尽管风林公寓对自身有足够的认识，而且也定出了相对合理的价格，但是，这一切都不能改变它销售不佳的状况，记者在售楼部逗留了大概一个小时，竟然没有一个前来咨询的客户。
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卖了相对便宜的价格却仍然不讨购房者的欢欣，除了小楼盘存在的自身缺陷，还有一些其他不容忽略的原因：首先，九堡作为一个当前杭州楼市的热门板块，其房源供应量非常充足，更是有一些名企大鳄在补充后继房源，绿城·丽江公寓三期的即将开盘，万科·魅力之城等都是对风林公寓的销售构成冲击和压力。其次，在整体市场不甚理想的情况下，选择了一个不甚理想的开盘节点。和泊林公寓在同一天开盘，对风林公寓的销售也是存在一定的影响。
泊林公寓虽然也不是名牌开发商开发的楼盘，但是其科技的应用，“新德国平衡住宅”概念的打造，都对购房者形成了吸引力，以至于在开盘当天，很多客户在对比了两个楼盘之后最终放弃风林公寓。最后，客户群的定位也限制了风林公寓的销售。据销售人员介绍，风林公寓的购买者大多为九堡当地原住民，虽然这批客户具有很强的购买力，但是，却并不能形成气候，而且，当地人买商品房更多的是用来投资而非自住，在这样的市场形势下，必然有很多的人会打消当初购买投资的念头。九堡更主力更坚定的一批购买群体——四季青个体户没有抓住，没有打造成适合他们的产品，是风林公寓销售不力的主因。 [看图] 今天抽空去看了九堡楼盘汇隆风林，大家看下照片
中凯·东方红街：90方只剩下一户
售楼处表情：火爆
自7月6日开盘以来，东方红街推出的528套房子，已经销售了434套，预定了27套，销售预订率高达87.3%，比6月21日开盘的中海·钱塘山水还要“火”，后者到目前为止的销售预定率是86.1%。
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东方红街售楼部，签约区人气持久不衰 |
进门前，记者留意了售楼处外面所停车辆，发现都是浙A牌照的。 东方红街前3日成交均价12815元/方 两网友竞猜获奖
销售人员“一个萝卜一个坑”，都在接待客户，记者以暗访形式询问了楼盘的大致情况。在问及90方户型时，售楼小姐表示可能只剩一套了。随即，她查阅了销售记录，告诉记者：“16幢2楼，只有这么一户。”
记者挤进沙盘边在选房的三个意向客户中间，找到了16幢。在本次推出的12、13、15、16、17号楼五幢房源中，16幢可以说是位置最不佳的，两面临街。而根据规划，1层是商铺，这套90方就在商铺顶上。
看记者对该房不是太满意，销售人员也没再多加介绍。就在这期间，还有客户推门而入。 [原创] 顺道去看了下中凯·东方红街
中凯·东方红街开盘均价13000元/平方米，并没有低于预期，却如此热销，看来购房者对市区房子的追捧超出了我们的想象。当然，也可能跟政府最近正大力推动新东站和东部建设有关。 [观点] 东方红街84平米的户型还不错的
白马尊邸：谨慎乐观？
售楼处表情：热情
“孙先生在吗，我跟他约好了今天来签合约的！”上午10点半左右，一位50岁模样的中年女士顶着灼灼烈日前来白马尊邸销售展示中心，和记者撞了个正着。
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记者去的时候，整个售楼部工作人员寥寥，有“放暑假”的嫌疑，但每一个销售人员看起来都很精神很热情。[关注] 白马尊邸首次开盘(开盘现场图片加上)
“放在现在这样的环境下来说，这样的销售还是令我们满意的，虽然跟预想中的有一定距离，但是对于我们汇骏这样新进驻杭州的房产商来说，第一个项目能在这样的市场情况下做到这样的销售成绩，也是不错的！”白马尊邸销售部经理周蓉分析业绩，冷静中透露乐观。
每当市场状况不理想的时候，总有开发商会变着法子搞些“促销”手段。而周蓉表示，白马尊邸除了在开盘期间的常规折扣，其他一概不考虑促销措施。她认为，在市场冷淡期搞促销不仅不能刺激消费提升销售，反而会对楼盘品质和口碑带来一定的负面影响，也会对老客户造成情绪冲击。
之所以有如此的底气不搞“促销”，也是因为有前一段时间销售成绩的“支撑”，经过开盘以前对市场的把脉，白马尊邸已经准确找准自己的方向：“我们的客户都是年轻人，哪怕就是像刚才来签约的，其实也是为孩子买的房子。”周蓉告诉记者，由于白马尊邸首批开盘房源以87、89方的小户型为主，而9000多起价的总价也是年轻人能承受的，所以目前白马尊邸以自住需求为主，并且是以在城西、三墩上班的年轻人群为主要客户群。 [口水] 白马尊邸售楼人员是这样说的
“总之，我们相信只要提升品质，一定可以吸引购房者，我们不能控制市场，但可以决定自己产品的质量。”周蓉对白马尊邸的未来充满了信心。
湖滨阁：房子这么贵也卖得挺不错
售楼处表情：自信
上个月20日开盘的湖滨阁，推出42套房源，目前已有24套已售。并且49207元/平米的成交均价把38000元/平米的开盘均价远远甩在了后面。近日，记者探访了“低迷”中仍然“高温”湖滨阁。
在正式走访之前，为了落实售楼处位置，记者电访售楼处咨询坐车路线。接电话的销售人员颇为“不食人间烟火”地答道：“真不好意思，我一向自己开车，对公交线路不熟悉。”
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景观电梯只到7楼，记者询问了清洁员才通过窄窄的楼梯找到“躲”在8楼的售楼处。三组沙发、没有沙盘、没有售楼小姐，加上一个小办公室整个售楼处大约只有50平米。 耀华·湖滨阁开盘 三日预定近半
记者既未表明身份，也没表现出购房意向。从招呼销售经理的口吻判断，接待记者的是管理层人物，他介绍了楼盘的大致情况。
从他对房源的介绍，记者解开了第一个关于均价的疑问。原来，本次湖滨阁开盘的房源是7层以上，因为看得到西湖湖景，所以均价远高于1-6层。而38000元/平米开盘均价，针对的是所有楼层。
在记者与他交谈的大约20多分钟，并没有来客。他告诉记者，湖滨阁开盘并没有在媒体做过大力宣传，他们采取的推广策略仅是电话通知意向客户在开盘当日前来。“我们的客户群体非常稳定。” [口水] 杭州市中心房源湖滨阁悄悄的卖了
“湖景房，光是这一点，就吸引了不少外地老板。”从楼盘亮点，他也分析了他们的客户，“孝丰路上就有武林幼儿园，隔壁街是安吉路实验学校，我们楼盘正对十四中操场。从幼儿园到高中，这里是真正的学区房。这边基本都是二次置业的客户，他们会为孩子上学的问题考虑。”
“我们有客户就是深蓝广场的业主，他说等孩子要上学了，就可以搬来这里住。”
“西湖铭苑的二手房价吗？应该跟我们相差也不大吧……”在谈到其他楼盘时，他有些“外行”，但是他对市场很有信心，“房价就算跌，也不会跌市区盘。”
中尚·橄榄树：卖得不好也不促销
售楼处表情：悠闲
崇贤板块的橄榄树花园、清水园、紫欣华庭这三个楼盘被网友戏称为“绕城以内最便宜的房子”。上个月22日，橄榄树花园再度开盘，推出4号楼和8号楼共157套住宅房源。开盘2天内预订了60套，截止目前，已成交62套。 [交流] 传说绕城以内最便宜的房子：橄榄树
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一名“大肚子”售楼小姐起身接待了记者，而其他员工仍旧边吃饭边闲话家常。面对记者对售楼处布置过于简单的疑问，她解释道，来这里的客户比较少，通常意向客户会去现场售楼处。而另个售楼处距此15公里。
她告诉记者，橄榄树的入住率比较高，购房者基本用于自住。“很多客户都是前几期业主的朋友，介绍过来的。”
橄榄树花园110平米左右的边套大户型已售完，目前余下的都是80-90的小户型，她表示，他们对5934元/平米的成交均价比较满意，所以不会采用促销手段来推动销售。
观邸国际公寓：缘何吃了双零蛋？
售楼处表情：空荡
在所有开盘楼盘中，观邸国际最为“诡异”，这个20多天前开盘的楼盘，至今未有成交和预定记录。在这样的市场形势下，房子卖得差不是新闻，但如果一套都卖不出去，就是大新闻了，须知，比该盘早开盘5天的“邻居”中海·钱塘山水，至今销售预定比例已经达到了86.1%。所以，该盘不得不访。
不是有意，记者选择了一个巨热的上午去观邸国际公寓现场售楼处。停车场倒是停了不少车，难道有很多人来看房？ [消息] 杭州观邸国际寓所被上海强生接手
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“我们这次开盘的是5号楼，都是大户型”，说毕，这位先生回工作台拿了两张户型图给我们看，一张是约130平方米的三室两厅，一张是约158平方米的四室两厅。记者暗暗思忖，在当前90平方米三室两厅大行其道的情况下，130平方米的三室两厅设计确实蛮需要勇气的。
“价格多少？”我们问。
“15000元/平方米的均价，精装修。”
记者又算了一下，钱塘山水首期开盘的均价是11000元/平方米，即便扣去精装修成本，观邸国际公寓也高出钱塘山水3000多元/平方米，而两者相隔不过500米左右，且都是沿江。从地段上来说，观邸国际公寓惟一的优势就是景观略微好一点，可以正面看六和塔。但观邸国际此次开出的5号楼前面会有2期几幢楼，沿江景观有所遮挡。
难道，这是观邸国际没有卖出房子的原因？
销售经理陈虹有另外的说法，“5#楼是精装修，我们虽然样板房做出来了，但交付标准还没有定，所以客户不愿意下单。”
陈虹告诉记者，“8月份交付标准会出来，届时我们也会大加宣传。”对于没有卖出房子，资金链的问题，按陈虹的说法，从通和接手观邸国际的上海强生公司是国有企业，不缺资金，所以他们也不急，“有时间把品质做好”。
陈虹也向我们介绍了二期的一些情况，目前正处于设计阶段，将被打造成沿江大户型豪宅。
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