2008年上半年杭州二手房买卖市场状况回顾
与去年扶摇直上的火爆行情相比，今年杭城二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。受贷款从紧政策的影响，楼市出现了一定程度的观望，市场交易量同比、环比均出现了明显下挫的局面。据统计数据显示，08年上半年杭州二手房销售量，比07年下半年减少2成。我爱我家分析，之所以造成了今年上半年杭城二手房市场低迷的走势与去年年底开始的货币从紧张政策有关，使得购房群体存在观望情绪，令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩；再加上去年二套房贷、6次加息、公积金贷款的调整以及准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，间接地抑制了购房者数量。与此同时，杭州政府为了减少交易过程中的成本，今年4月和6也分别取消了交易评估费和公积金三项费用，这些举措力在简化二手房交易过程中的成本，使二手房市场向健康的方向发展。
从成交价格方面来看，今年上半年杭州二手房市场成交价格已经出现疲软的走势，在观望情绪气氛下，其价格涨幅速度明显缓慢下调，由此导致买卖双方议价的空间进一步扩大。另一方面，政府对从紧货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性不大，使得部分购房者选择价位相对较低的房源，因此在一定程度上控制了房价的上升势头。不过从短时间来看，杭州二手房市场的交易价格不会出现较大浮动，在上半年成交价格涨幅趋缓向平稳的发展过程下，下半年其成交价格将会控制在合理的价格范围之内。
一、 受银根紧缩影响 交易同比萎缩一成
08年上半年杭州二手房市场相对于去年而言，市场处于大幅萎缩状态，整体表现缺乏朝气。据我爱我家统计资料显示，2008年1—6月份杭州五大主城区共成交二手房8456套，与去年上半年交易总量相比向下回落了9.27%，之于去年下半年而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达18.83%。
我爱我家市场研究中心分析，去年年底开始的货币从紧政策，造成了今年上半年杭城二手房交易量的锐减，需求出现了一定程度的观望，令市场中房源新增量上升而需求量持续下降；其次公积金贷款的调整以及准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，抑制了购房这的数量。从目前的情况看，有购买力的中年或老年消费者，是观望的主体，而年轻人大多数处于创业初期，有的准备买房结婚，有非常迫切购房需求，成为现在市场的主体。
二、价格持续上涨 速度明显放缓
缓慢下行。据我爱我家统计，今年上半年全市五个主城区二手房交易均价为12652元/平方米，环比07年下半年上涨了13.36%；而与07年上半年相比，07年下半年环比上涨了18.29%，价格涨幅环比回落了4.93%。
从主城区的二手房买卖情况来看，各区都出现了不同程度的上涨，其中上城区、下城区、江干区、西湖区交易均价上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。而拱墅区房价涨幅相比其他区域则要略低些，环比去年下半年幅度为8.11%。
我爱我家市场研究中心认为：虽然目前杭州二手房市场上的交易均价仍然处于一个高位，但从今年上半年各月房价走势来看，房价上涨的速度已明显放缓。一方面，由于今年以来银行贷款政策不断的从紧，市场上出现了观望的气氛，原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，使房屋转让方在市场博弈中，不再享有绝对的说话权，导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，从目前房屋类型看，老房子因为房龄老，户型偏差等原因，在交易中被不少新政所制约，而购房者考虑到居住的舒适度也不太乐意购买此类房源，使得上半年来老房子的成交价格有所下滑，由此也在一定程度上影响了房价上涨的趋势。
三、小户型走俏二手市场 交易量有所上升
杭州二手房市场上60平米以下的小户型房源同样是市场交易的主力军，其在08年上半年的交易比重占到总成交量的45.65%；与去年同期相比比重上涨了5.47%；面积在60-90平米区间房源交易比重为32.1%，同比回落了2.26个百分点。从居室交易数据来看，消费者对中小户型一、二居室的关注程度有增无减，其牢牢的控制着二手房市场的绝对主力位置。交易比重分别占到了总成交量的14.42%和58.04%，同比分别增加了0.47%和0.79%；此外，三居室房源的交易较之去年同期出现了回落，比重达到了23.67%，回落了3.26%。
我爱我家市场研究中心分析，60平米以下的房源日渐走俏，这与市场购房主体的改变有关。从目前购房群体的角度来看，二手房市场上“80后”人群逐渐成为购房主体，但鉴于此部分人处于创业的初级阶段，自身的经济实力相对薄弱，往往选择一居、二居的中小户型作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角。
四、50—100万之间房源成交量占半壁江山
随着二手房源价格的持续上涨，成交价格在整体市场上所占的交易比重也在发生着微妙的变化，低总价房源比例在一定程度上有所减弱。据我爱我家统计数据显示，2008年上半年交易价格在50万以内的房源成交量占总成交量的20.14%，同比去年交易比重向下回调了18.57%，而环比降幅为3.96%，比重呈逐年递减的趋势。与此相反，在中小户型一路畅销的市场下，50-100万区间房源的交易比重则表现了上升的趋势，其交易比重占整体交易比重的52.88%，同比、环比都有向上的态势。而100万以上高档房源的交易比重也出现了小幅的下滑，环比降幅在1.51%，比例达到了26.98%。
我爱我家分析，随着道路的改造、轨道一号线的开工，杭州的交通网络将越来越完善，目前不少一手房比较偏远，不能满足大不多购房者的需求，而二手房在区域，道路交通有着一手房不能比拟的优势，使得二手房交易价格不断的攀升。与此同时，伴随着城区内居高不下的价格走势，消费者的置业心理也开始逐渐趋理性，加之小户型房源的不断入市与购房者结构的不断年轻化，中低总价房源开始趁势追击，由此使得本月50—100万区间房源的交易比重不断扩大。
2008年下半年杭州二手房市场预测
我爱我家市场研究中心认为，2008年上半年杭州二手房市场表现出谨慎和冷静，成交量下挫，成交价格涨幅放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性。从目前的购房群体看，“70末、80后”已经成为市场的主体，随着这部分人婚育高峰的到来，此类人群的购房需求已经迫在眉捷，而半年前积累的消费情绪有望在下半年释放出来；不仅如此，目前二手房交易价格日趋平稳也为下半年成交量的回暖提供了支撑。
在成交价格方面，基于二手房是现房，在区域以及道路交通上有着一手房不能比拟的优势，在未来的一段时间内二手房尤其是市中心、滨江、钱江新城等热点区域的二手房成交价格还会继续保持小幅上涨的趋势，整体的成交价格预计还会保持一个合理的空间。
