学区房买卖三大难题

上一篇 / 下一篇 2008-07-04 10:29:14

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现在当父母不容易，照顾孩子吃喝冷暖还要照顾孩子上学，还有的为了孩子上一所好学校去买个学区房。但是，买卖学区房的时候还是有几点需要注意：

学区房需求一向被认为是刚性需求中最急迫执着的一部分，即使在今年二手房成交价有所松动的情况下，学区房的成交价格仍十分坚挺。
杭州的城西文教区因为聚集了学军小学、文三街小学、文一街小学等名校而成为杭州学区房的主阵地。可是，记者近日到文教区看了一批房子却发现，虽然文教区房源的挂价纪录一再被刷新，虽然其确实拥有就近入学的绝对优势，但房子的自身缺陷已很难让人下决心购买。
目前，杭州的学区房主要由三类房子构成：一是上世纪80年代的老小房；二是以崇文公寓、中大文锦苑为代表的一批品质相对不错的小区；三是以求是村、惠宜村为代表的一些地处西湖风景区旁的学区房。但不管是哪类学区房，购买起来都存在较大的风险。
名校边老房，未来脱手不太容易
近几年，为了能让孩子读名校，花上百万元购买一套学区边的老房子，已经成为许多杭州家长的选择。
以采荷区块为例，采荷一小附近住宅区有：采荷一区、芙蓉社区、双菱小区、双菱新村、人民社区、采荷紫藕、采荷二区、凯旋新村、采荷玉荷、采荷红菱、采荷洁莲、采荷金谷等。采荷二小附近住宅区有：商教苑、清泰小区、凯旋苑、采荷青莼、采荷东区、采荷路、青荷苑、夕照新村等。这些房源中绝大多数为1990年以前的老房子，其中尤以1985年、1988年、1989年建造的房源最常见。
据统计，2008年上半年，这一带的学区房成交最为活跃，约成交190余套，其中1990年以前的老房子约占70%左右，成交单价集中在12000~13000元/平方米，户型集中在40~60平方米。
这种老房子结构户型存在不少缺点，并不适合三口之家居住。很多家庭买这类房子主要冲着总价低，只求子女求学期间暂时过渡一下。小孩毕业后，学区房的利用价值也就完了，一般会尽快转手。很多人认为，买套学区房，哪怕是又老又破也没关系，把户口迁入，等孩子顺利入学后再将房子卖掉，既不用欠人情又没有任何经济损失就解决了一件家庭大事，是一件两全其美的好事。
但实际上，这种想法不一定可行。目前杭州市公办小学一直沿用“住户一致，就近入学”的招生原则，简单地说，也就是户口、实际居住地、房产证一致。目前最多的一类情况是虽然户口、房产证一致，但实际不居住在那里，一旦发现这样的情况学校均可以拒收。因此不少名校都会提前一年甚至两年对学区的孩子进行摸底，一般入学前几个月迁入的学生都会被拒收。而且学生在校期间，学校还会不定期进行家访，以核实居住情况。这就意味着，一旦为孩子读书买了学区房，就必须居住6~7年。
同时，这批老房子未来能否顺利出手也成为一个疑问。从国家宏观调控的政策来看，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险已经成为风向，近期杭州公积金贷款政策中将贷款房子的年限界定在了2000年以后，也就是说老房子贷款会愈来愈难。而六七年后这些老学区房的房龄将达到25~30年，将面临更为严厉的限贷政策。这些原本价格不菲的老学区房很有可能遇到滞销的局面，能否顺利脱手将成为业主们面临的主要问题。
品牌学区房，价格过高成交淡
通过各区域对比，我们发现西湖区是学区房最为集中之地，该区域内有求是小学、学军小学、西湖小学、文三街小学、保俶塔实验小学、省府路小学、文一街小学、行知小学以及众多名小分校。
其中西至保俶北路，东至莫干山路，北至文一路，南至天目山路所形成的区域更成为名副其实的文教区，这一带不但地段好，而且住宅几乎都属学区房，自然成为家长们最为关注的区块。在这一区块，聚集了一批2003年以后建造的次新房，三居室四居室较多，比较符合学区房中的改善性需求，适合长久居住。
但总价过高也是这一类房源的最大“软肋”。记者在崇文公寓看房，中介报上来几套挂牌房源的数据，挂牌价都在2.4万元/平方米以上。一套107平方米的3居室房子，位置在小区车行道边，靠马路，加上各种税总价竟要近300万元。而这样的总价在市中心非学区房地段，买一个180平方米左右的次新房也绰绰有余。
据中原地产统计，中大文锦苑、崇文公寓目前的挂牌单价集中在22000~26000元/平方米，总价基本都在250万元以上，而且看房前大多数房东表示不接受还价。而价格稍有些余地的房源大多数存在着楼层低、采光不好等缺陷。
据经纪人介绍，由于总价过高，这一类次新房的成交量并非如想象中火爆。据透明售房网数据显示，2008年上半年(1~6月)，属学军小学学区的崇文公寓成交6套、中大文锦苑成交7套，属文三街小学学区的恒升花苑成交4套，属保俶路小学学区的锦绣文苑成交1套、武林花园成交6套，成交量都未超过两位数。
“景区+学区”房，听起来很美
细心的人不难发现，杭州的学区房中也有一批西湖附近的房源。其拥有学区+景区的双重优势，在众多房源中让人眼前一亮。但实际上，尽管拥有了众多利好因素，此类房源自身的缺陷仍然十分突出，高价之下购买风险依然存在。
这些景区附近的学区房虽然离西湖风景区很近，但眼前却毫无景致而言。如长生路小学、天长小学附近的一些学区房就存在着这样的问题。向阳新村、惠宜村、未央村、长生路、菩提寺路、浣纱路等小区，年代基本在上世纪80年代建造，老房子结构户型存在的不足之处不必详数也略知一二。通过调查我们发现，这些房源的缺陷还不止于此。在中介公司挂牌的长生路房源，多数都是沿延安路这条市区主干道的；有些还紧邻龙翔服饰城的二楼、三楼房源，下面就是商铺，吵吵闹闹、讨价还价的声音不绝于耳。这些房子不但与一般人心目中景区房的宁静相差甚远，也很少能直接看到西湖景致，挂牌价格基本在18000元/平方米以上，一套小两室价格都在百万元以上。
据业内人士透露，像这类景区附近，且拥有好地段的学区房，卖出来大多因为存在比较明显的缺点，否则房东也舍不得卖掉。所以这类房源往往会成为有价无市的尴尬房源。

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阿尼玛发布于2008-07-04 10:39:18: 还是观念问题啊，应该让孩子自由、矫健、快乐地成长

好的家长绝对比好的学校更重要

蚂蚁蚂蚁发布于2008-07-04 10:51:26: 学区房有三个目的:

1,保证自己孩子能上名校

2,保证孩子睡眠质量,早上不用起很早去赶路

3,学区房房子比一般的房子多少要更保值一些

现在非学区要择校太累,哪怕想叫赞助费都无门,还要找关系,而且赞助费也是水涨船高.

我朋友买过2套学区房,第一次是为入学,入学成功后就卖了,不但不用损失赞助费,还赚了房子涨价的差价. 但事过一年,她又重新买了那个学区的房子,就为了一个"近",孩子课业紧张,每天早上让他哪怕多睡一刻钟都是好的. 事实上,她所购买这个学区二手房还是很紧俏的,卖出来的不是顶就是地,因为一般好楼层的都不舍得卖. 她本人第一次就是买了地,现在这套是顶,相当方便,学校离家步行5分钟. 而且她买后到现在才一年,房价已经涨了50%以上.

学区房,父母对孩子毫无保留的爱的产物.

关注。。。发布于2008-07-04 10:53:23: 哼哼，确实是观念问题
好的家长，好的学校，好的学习群体，更有利于孩子成长
古时孟母三迁，很值得我们学习

SkyScope发布于2008-07-04 11:06:29: 如果择校+租房，是不是比买学区房更好？请高手分析。

billxu01发布于2008-07-04 11:21:28: QUOTE:
原帖由 SkyScope 于 2008-7-4 11:06 发表
如果择校+租房，是不是比买学区房更好？请高手分析。
前提是你择校可以让你进。

蚂蚁蚂蚁发布于2008-07-04 11:28:30: 楼上说的极是,如果路子粗自然不担心什么. 但俗话说,求人不如求己. 而且如果万一弄不进的话你怎么办呢? 现在连弄个幼儿园都很难,19楼上前段时间随便看看就是那种话题. 幼儿园少上一年也没所谓,书能少读一年不? 有些事情真的是要自己当了爹妈才知道里面的压力.

此外,如果租房的话,那种老区房子内部装修大体都不怎么样,本来已经够委屈自己了,为了孩子的读书问题住在又老又破的小区,租的话,内部又不会去大动干戈装修什么的. 如果自己买下的么,想怎么装怎么装,哪怕门外看着破旧,室内照样温馨美丽,不也是一种享受么.

SkyScope发布于2008-07-04 11:29:12: 也是，正愁关系不够硬——人家说了，钱我们已经不稀奇，我们是看孩子的本身或你来头是不是够级别。孩子说是天才也不算（现在在托班），他们考得也是比较刁钻，关系只能是一般般。唉，难办。
买学区房，不愿意。

郑蛋蛋发布于2008-07-04 11:41:07: 名校为啥是名校？我认为绝不是学校的作用，而是家庭的作用。名校的成名，很多起初得益于其学区范围内正好是一些素质相对较好的单位宿舍，成名之后又有很多重视教育的家庭趋之若骛，这样名校就形成良性循环了，生源好，资源多。而名校的老师呢？我个人认为估计和公务员差不多，后门货、关系货比较多，未必都是真才实学的尖子！

所以个人认为，为孩子的学区买房，不如为孩子的健康买房。教育的关键还是家庭和孩子自身，名牌大学里还是有很多来自普通学校的学生。

再说的远点，为啥非得让孩子学习优异出人头地呢，生活的健康快乐最重要。

fobhalala发布于2008-07-04 11:45:46: QUOTE:
原帖由 阿尼玛 于 2008-7-4 10:39 发表
还是观念问题啊，应该让孩子自由、矫健、快乐地成长

好的家长绝对比好的学校更重要
同意的
问题就在与家长对自己也不够信心啊，就算家长能做到自己能做到的最好状态，那再有个好学校帮着提高（提高的概率总是大于下降吧），不是2全其美

综上，同意且理解蚂蚁蚂蚁的观点

蚂蚁蚂蚁发布于2008-07-04 11:52:12: QUOTE:
原帖由 fobhalala 于 2008-7-4 11:45 发表

同意的
问题就在与家长对自己也不够信心啊，就算家长能做到自己能做到的最好状态，那再有个好学校帮着提高（提高的概率总是大于下降吧），不是2全其美

综上，同意且理解蚂蚁蚂蚁的观点

SkyScope发布于2008-07-04 12:06:32: 不同意蛋蛋和fob...的观点——尽管偶以前也不认同择校等做法，认为孩子本身和家庭是最关键，现在偶不这样认为的，所以偶希望能择校。为什么？一是，家庭教育是既定的，能为小孩学习提高自身和家庭环境的毕竟还是少的、难的，不是说上了好学校家庭就推卸责任了。但家庭教育并不能替代学校——特别是双职工。二是，小孩本身素质尽管很重要（这就是某些人解释高考状元不少是父母文化水平并不高的论据），但是小孩也深受周围环境的影响，如果班上同学都不太重视学习，自己小孩也很难避免，而且小孩小学中学正式形成个人多方面特质能力的阶段，如果环境好，他就容易像好的方面发展，目标也不一样。偶现在小PP就很容易跟小伙伴模仿，偶觉得周围人的素质也很关键。三是，学校实力和教师水平确实是名校高些，偶自己中学就是在省重点读的，和小学时候同学交流就是感觉重点学校老师的思想、方法、效果高人一等。尽管老师不可能将很多精力倾注到自己小孩身上，但如果有好的方法，对小孩更有利。偶不同意学校好坏不决定教师水平。四是，尽管学习好不是唯一，但是好学校并不比一般学校更少关注学生多方面能力的培养，如情商方面在一般学校更少得到重视。尽管高考有万种毛病，但像范跑跑那样教中学生，也不尽合理。名校出来的学生素质就是不一样，机会就是多一些。五是，每个父母都希望能给小孩最大的外部条件，在最优厚的条件中能不能成才倒也不是父母所能决定的，父母这样做也是让自己无憾。所以，偶还是愿意择校。当然，有的人认为，现在好学校不少学生也是择校或买房进去的，可能不少就来自乡下，但这已经不是偶等能掌握的。话说回来，能花这么大劲进去的，起码对小孩的成长倾注关怀更多，有利于小孩成长，也有利于周围同学的成长。

wzr2001发布于2008-07-04 12:59:29: 简单的说，希望孩子上名校的家长本意并非是打算孩子成龙成凤，而是希望学风好点孩子不会学坏。

现在孩子的压力比我们当年大多了，并且竞争激烈最高峰也提前了，以前是高考最大一关，现在变成了中考。

小学不好，进不了好的初中，初中不好就进不了好的高中。一切都很现实。

蚂蚁蚂蚁发布于2008-07-04 13:14:29: QUOTE:
原帖由 wzr2001 于 2008-7-4 12:59 发表
简单的说，希望孩子上名校的家长本意并非是打算孩子成龙成凤，而是希望学风好点孩子不会学坏。

现在孩子的压力比我们当年大多了，并且竞争激烈最高峰也提前了，以前是高考最大一关，现在变成了中考。

小学不好 ...
是的. 我没有给孩子加压一定要成为尖子生之类的想法, 但我们自己都是过来人,一所学校的校风很重要. 名校之所以成为名校,并不是因为门槛高就名了,而是因为长久以来的良好口碑,大家都想进. 包括现在一些民办的学校,也都是以严谨的学风优秀的师资以及生源才让人趋之若鹜.

农民公发布于2008-07-04 13:17:35: 我现在担心的是等我小孩大了，不要学军小学搬了，或者翠院小学变成重点了

蚂蚁蚂蚁发布于2008-07-04 13:38:49: 我看我的朋友们都是连续性地在关注学校们的变化,最近又有个新焦点,育才小学. 计划有时候是不如变化快.不要太过早计划,免得落空,一般3年内管牢即可.

baiyuxiao发布于2008-07-04 13:41:39: QUOTE:
原帖由 郑蛋蛋 于 2008-7-4 11:41 发表
名校为啥是名校？我认为绝不是学校的作用，而是家庭的作用。名校的成名，很多起初得益于其学区范围内正好是一些素质相对较好的单位宿舍，成名之后又有很多重视教育的家庭趋之若骛，这样名校就形成良性循环了，生源好 ...
非常
本来也想买学区房，买求是本部的，主要还有一个原因，老公在玉泉上班。
但看过以后，实在下不了决心，想想要在这么旧、这么小的房子里过个起码五年。
同事得知我在看那里的房子时，还泼冷水，说自己从小就住曙光新村，家里拖个地板，弄不好，水会渗到楼下，所以前几年一有机会就跑了。
五月份地震过后，彻底打消这个念头了。